Dott. Caglieri Simone

Consulente aziendale, esperto in controllo di gestione e crisi d'impresa

Rassegna stampa

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DISTINZIONE TRA LOCAZIONE E AFFITTO D'AZIENDA

Pubblicato il 06 ottobre 2021 alle 13.35

Le differenze di disciplina tra l’affitto d’azienda (o di un suo ramo) e la locazione ad uso diverso dall’abitativo sono significative: la locazione è normata dalla L. 392/78, che prevede una durata prestabilita e inderogabile, una limitazione nell’aggiornamento del canone, determinato dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo, un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale a favore del conduttore, oltre al diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile locato.

La disciplina dell’affitto d’azienda è più scarna e, tra l’altro, non prevede un limite per l’adeguamento del canone, né la corresponsione dell’avviamento alla cessazione del contratto.

Ai fini della qualificazione di un rapporto in termini di affitto di azienda, la giurisprudenza ha dato rilievo a:

- alla preesistenza di un’organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto;

- alla volontà delle parti di trasferire un complesso organizzato;

- all’importanza oggettivamente rivestita dall’immobile rispetto agli altri beni o servizi oggetto del contratto (Cass. nn. 3888/2020, 24276/2017, 20815/2006). Cass. n. 3888/2020, in particolare, ha attribuito rilievo, nella distinzione tra affitto e locazione, anche all’elemento dell’avviamento, quale indice della preesistenza di un’impresa, escludendo che la mera collocazione del locale nel centro commerciale facesse presumere un avviamento aziendale e, quindi, un affitto d’azienda.


FONTE: EUTEKNE



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