Dott. Caglieri Simone

Consulente aziendale, esperto in controllo di gestione e crisi d'impresa

Rassegna stampa

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INDENNITA' DI AVVIAMENTO COMMERCIALE

Pubblicato il 25 ottobre 2021 alle 16.15

L’art. 34 co. 1 della L. 27.7.78 n. 392 introduce nell’ordinamento l’indennità di avviamento commerciale, prevista nel caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti alle seguenti attività:

  • Industriali, commerciali e artigianali;
  • Di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’art. 2 della L. 326/68;
  • Alberghiere.

La finalità della suddetta indennità è quella di risarcire i costi e la perdita di profitto che il conduttore dovrà affrontare - come conseguenza della volontà di recesso del locatore - a causa della perdita della sua ex sede imprenditoriale dove viene esercitata un’attività economica in cui la location ricopre un valore aggiunto nel suo settore di mercato.

Infatti nelle specifiche attività elencate dall’art. 34 della citata legge n. 392 del 1978, l’imprenditore locatore crea un avviamento commerciale da cui il locatore potrebbe trarre un arricchimento, sia qualora egli stesso decida di subentrare al conduttore nella medesima attività sia locando a terzi l’immobile applicando canoni particolarmente elevati in funzione dell’avviamento dovuto all’attività svolta dal predecessore. In sostanza con l’esercizio dell’attività commerciale da parte del conduttore si presume che l’immobile acquisti un valore e una capacità di clientela che è destinata a permanere anche alla scadenza del contratto di locazione e che costituisce, dunque, un beneficio della proprietà nel momento in cui il bene è riconsegnato al locatore.

La quantificazione dell’indennità ammonta a:

1) 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività industriali, commerciali e artigianali nonché per quelle di interesse turistico;

2) 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività alberghiere.

Quindi la normativa introduce una presunzione di perdita dell’avviamento, senza verificare se vi sia stata o meno una perdita effettiva.

Qualora entro un anno dalla cessazione della precedente locazione, l’immobile venga da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità aggiuntiva pari all'importo di quelle sopra previste

Poiché il diritto in questione nasce qualora l’iniziativa di non proseguire la locazione provenga dal locatore prima della scadenza naturale, l’indennità di avviamento commerciale non è dovuta nei casi di:

  • Risoluzione per inadempimento;
  • Disdetta o recesso del conduttore;
  • Una delle procedure previste dalla legge fallimentare.

Sul punto è stato precisato che risulta del tutto irrilevante la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività (Cass. 23 settembre 2015 n. 18812).

Per avere diritto all’indennità di avviamento è necessario che il conduttore dimostri di aver svolto un’attività commerciale nell'immobile locato, comportante contatti diretti con utenti e consumatori, cioè che l’immobile sia utilizzato dal conduttore come luogo aperto alla frequentazione diretta del pubblico a cui sono offerti beni e servizi dell’azienda. Ovviamente tale onere è escluso solo se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile (ad esempio la locazione di un negozio di abbigliamento). Al contrario il riconoscimento dell'indennità è esclusa nella cessazione di contratti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (commercianti all’ingrosso, professionisti, attività industriali o artigianali, ecc.). Data la rilevanza che assume lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, si ritiene opportuno specificare nel testo del contratto di locazione commerciale, al fine di evitare possibili controversie, se l’attività del conduttore implichi o meno un contatto diretto con il pubblico mediante apposita clausola.

In egual misura è escluso il diritto all’indennità se l’attività economica è svolta in immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi o villaggi turistici, cioè immobili dove l’avviamento è oggettivo perché la clientela non è creata dal conduttore, ma è esclusivamente imputabile all’ubicazione del locale, che è frequentato dal pubblico di viaggiatori o di turisti, dove l’accesso ai locali avviene generalmente per puro caso e per il fatto che l’utente si trovi a transitare o ad alloggiare nella struttura principale.

Diversa è la casistica di attività economica svolta all’interno di un centro commerciale, dove si renderà necessario un accertamento per verificare se il locale sia idoneo o meno a produrre un avviamento proprio, cioè diretta conseguenza dell’attività in essa svolta dal conduttore.

In merito all’onere della prova, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che il diritto all'indennità consegua automaticamente senza che il conduttore debba fornire la prova dell’esistenza concreta dell’avviamento o di una sua quantificazione inferiore a quanto previsto dalla normativa (Cass. n. 2616/1986 e Cass. n. 2734/1985).

Ad ulteriore protezione del conduttore, il Legislatore riconosce a quest’ultimo il diritto di ritenzione, dove il terzo comma dell'art. 34 condiziona il rilascio dell'immobile all'avvenuta corresponsione dell'indennità. Pertanto il conduttore può protrarre l'esercizio della propria attività economica sull'immobile verso il pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del precedente rapporto contrattuale (Cass. n. 5098/1999). Quindi il ritardo del locatore nella corresponsione dell’indennità fa sorgere nel conduttore il diritto a ritenere l’immobile sino al momento dell’effettivo pagamento.

Per evitare che il locatore possa aggirare l’obbligo all’indennità, il Legislatore punisce con la nullità l’eventuale clausola del contratto che preveda una preventiva rinuncia del conduttore dell’indennità in esame. Solamente successivamente alla stipula del contratto di locazione, la normativa riconosce il diritto del conduttore alla rinuncia dell’avviamento.

Concludiamo con alcune casistiche particolari oggetto di sentenze da parte della Cassazione:

- Nell'ipotesi in cui vi sia stata la sublocazione del contratto di locazione, l'indennità spetta al conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore (Cass. n. 9677/1997).

- Nel caso di immobili adibiti ad uso promiscuo, l'orientamento prevalente della giurisprudenza sostiene che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spetta secondo la prevalenza dell'uso effettivo dell'immobile locato (Cass., Sez. Un., n. 11301/1995);

- In caso di alineazione dell’immobile locato successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della data prevista per la cessazione del rapporto, l’obbligazione di corresponsione dell’indennità, a norma dell’art. 1602 c.c., grava sull’acquirente dell’immobile locato (Cass. 27 aprile 2011 n. 9408 ).


Dott. Caglieri Simone



 

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