Nel presente articolo esamineremo le differenze tra due termini che spesso sono utilizzati nel settore di mercato immobiliare: i contratti a canone concordato e la cedolare secca.
Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto di locazione in cui l'importo dell'affitto è definito entro un intervallo specifico, stabilito mediante accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini, come regolamentato dalla legge n. 431/1998. Premesso come la durata minima di questa tipologia contrattuale è di 3 anni con possibilità di proroga di ulteriori 2 anni, il proprietario dell'immobile non può determinare il canone in piena autonomia, bensì dovrà attenersi a un range prestabilito.
Per stipulare un contratto a canone concordato, sia il proprietario che l'inquilino devono essere persone fisiche, e l'uso dell'immobile deve essere esclusivamente residenziale, precludendo quindi questa formula a qualsiasi attività d'impresa, arti o professioni. Superata la durata dei primi 3 anni, in mancanza di comunicazioni da ciascuna delle parti, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto, è necessario inviare una comunicazione tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. La convenienza (sempre da valutare) del contratto a canone concordato risiede nella possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali, sia per il locatore che per l'inquilino, tra i quali la riduzione del 30% del canone soggetto all'Irpef, la detrazione forfettaria del 5%, uno sconto del 30% sull'imposta di registro, suddiviso tra locatore e inquilino; in dichiarazione si considera solo il 49,5% del canone annuale. In aggiunta, la normativa fiscale consente di beneficiare di un'aliquota per la cedolare secca al 10%, oltre a godere di una riduzione Imu e Tasi.
La cedolare secca, invece, è un regime fiscale (facoltativo) che comporta il versamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali relative sulla parte del reddito derivante dall'affitto dell'immobile, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. L'aliquota dell'imposta sostitutiva si calcola applicando un 21% sul canone di locazione annuo concordato tra le parti, ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in specifici comuni, o classificate come C/1, con una superficie fino a 600 metri quadrati.
La scelta della cedolare secca prevede la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione per l'intera durata dell'opzione, anche se previsto nel contratto, includendo le variazioni accertate dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, escludendo coloro che locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari abitative nelle categorie catastali da A1 a A11, ad eccezione dell'A10 (uffici o studi privati).
FONTE: IL GIORNALE
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